Cass. 3e civ., 3 juin 2021 (pourvoi n° 20-13.269)
Faits et procédure :
Dans une résidence soumise au statut de la copropriété l’un des copropriétaires a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d’une résolution n° 6 d’un Assemblée Générale tenue le 24 mars 2015 relative à la désignation du syndic. En l’espèce, la SARL Cabinet [Z] a été désignée en qualité de syndic en l’absence de concurrence. Le requérant fonde ses prétentions sur l’art. 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui stipule :
« Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet »
Le requérant soutient en outre qu’en l’absence d’initiative de la part du Conseil Syndical (CS), c’est au syndic qu’il appartient d’organiser cette mise en concurrence.
En première instance, puis en appel, le juge rejette la demande d’annulation de la résolution désignant le syndic. Le requérant se pourvoit alors en cassation.
Le problème de droit :
Alors que l’art. 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’il incombe au CS, tous les 3 ans, de mettre en concurrence le cabinet de syndic, le non respect de cette prescription entraine-t-elle l’annulation de la désignation du syndic.
Le syndic en exercice doit-il procéder lui-même à l’organisation de sa mise en concurrence en cas d’immobilisme du CS sur cette question ?
La réponse du juge :
La Haute Cour confirme la décision du juge d’appel et motive ainsi sa décision :
« 1. Il résulte de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, qu’au cas où l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est précédée, sauf lorsque le marché local des syndics ne le permet pas, d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic effectuée par le conseil syndical.
2. En l’absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n’est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l’assemblée générale.
3. Ayant relevé que la désignation de la société Cabinet [Z] en qualité de syndic avait été opérée en l’absence de toute concurrence en violation des dispositions alors applicables de l’article 21 de la loi de 1965, la cour d’appel, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendait inopérante, en a exactement déduit que cette violation n’entraînait pas l’annulation de la décision n° 6 de l’assemblée générale. »
Commentaires de la FNACC ( Fédération Nationale de Copropriétaires et de Colotis ) :
La décision rendue par la Cour de Cassation concernant une affaire se situant en 2015, est en concordance avec l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui a modifié l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Le texte prévoit désormais expressément que le non-respect de la formalité de mise en concurrence ne rend pas irrégulière la décision de désignation du syndic.