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Existence et organisation du conseil syndical

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SON EXISTENCE :

Plusieurs articles de la Loi de 1965 la définissent :

Article 21 alinéas 1, 12, 13 et 14 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965

Ali.1 : Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

Ali. 12 : Lorsque l’assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d’obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d’un mois, à tous les copropriétaires.

Ali. 13 : L’assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l’article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Ali. 14 : A défaut de désignation par l’assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l’alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l’acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l’impossibilité d’instituer un conseil syndical.

Article 17 alinéa 1 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965

Dans le cas où l’administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif,la constitution d’un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d’empêchement de celui-ci.

Article 41-9 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965

Par dérogation aux dispositions des articles 21 et 17-1, le syndicat n’est pas tenu de constituer un conseil syndical.

SON ORGANISATION

Le conseil syndical (CS) est un organe de fonctionnement de la copropriété, dont la fonction principale est d’assister et de contrôler le syndic.

L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 lui a conféré de nouvelles prérogatives, qui modifient substantiellement son rôle et nécessitent de revenir sur l’obligation d’instituer un CS et sur son organisation.

En vertu de l’article 22 du décret du 17 mars 1967, « à moins que le règlement de copropriété n’ait fixé les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ».

En revanche, lorsque le règlement de copropriété (RC) prévoit l’organisation du CS en application de l’article 22 du décret du 17 mars 1967, il ne peut être modifié que par un vote de l’assemblée générale (AG) à la majorité de l’article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965 en vertu duquel « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant (…) la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ».

Aussi est-il recommandé au rédacteur du RC de s’interroger sur les précisions à apporter sur la composition et l’organisation du CS en fonction de la taille ou de la complexité de la copropriété, car l’AG aura ultérieurement  les plus grandes difficultés à les modifier .

Sa composition

Le nombre de membres du conseil syndical.

Il résulte de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 que le CS ne saurait être composé d’un seul membre (CA Paris, 23e chambre, 24 février 1999). Le CS sera de préférence composé d’un nombre impair de membres.

Ce nombre peut être fixé par le RC qui peut prévoir un nombre minimal et/ou maximal.

A cet égard et au regard du faible nombre de candidatures aux fonctions de conseillers syndicaux, il est préférable que le rédacteur du RC ne prévoit pas le nombre minimal de membres du CS, afin de laisser l’AG statuer.

Lorsque le nombre minimal prévu par le RC n’a pas pu être atteint, le mandat des conseillers syndicaux élus n’est pas remis en cause, mais le CS n’est pas valablement constitué. S’ouvre alors la possibilité d’une désignation judiciaire des membres manquants par application de l’article 48 du décret du 17 mars 1967 ( Civ. 3e, 17 nov. 2016, n° 15-23.027)

A l’opposé, il est pertinent de prévoir un nombre maximal pour assurer l’efficacité du CS, surtout dans une grande copropriété, avec la possibilité de désigner des membres suppléants.

Les candidatures au conseil syndical.

Clauses du RC sur les candidatures :

Certains règlements de copropriété prévoient que le CS doit comporter un « représentant » de chaque bâtiment, pour favoriser la plus grande représentativité lorsqu’elle est possible.

Cette clause, bien que valable, peut poser difficulté lors de l’élection, d’une part faute de candidature et d’autre part parce qu’elle limite la liberté de candidature et de choix pour les copropriétaires.

Les candidatures des « non-copropriétaires » (ascendant, descendant, conjoint, etc.) :

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre la candidature à un certain nombre de personnes qui ne sont pas nécessairement copropriétaires (conjoint, partenaire, descendant, ascendant, etc…).

Ce texte n’exige pas que ces personnes soient titulaires d’un « mandat » du copropriétaire lui-même aux termes duquel celui-ci accepte la candidature et renonce à se présenter. La simple justification de leur qualité suffit d’après le texte

En l’état actuel du texte, l’accord du copropriétaire concerné, exprès ou tacite, n’est pas non plus expressément requis. La question se pose donc de savoir si une candidature spontanée d’un de ces « non-copropriétaires » est recevable..

NB : rien n’empêche que le CS soit composé de plusieurs membres d’une même famille bien qu’une telle composition puisse poser des difficultés liées à la représentativité, par ailleurs souhaitable.
   

L’Election des membres

La désignation des membres du CS par l’AG est individuelle (art.21 de la loi 10 juillet 1965). Elle se fait à la majorité de l’art. 25 (art. 25c)

Si la présentation de « listes » de candidats n’est prohibée par aucun texte, la liberté de choix de chaque copropriétaire implique que la désignation des membres du CS soit individuelle.

En conséquence, le président de séance fait procéder, en toute circonstance, à un vote par candidature.

Lorsque le nombre de candidats ayant obtenu la majorité requise est supérieur au nombre de membres du CS, les membres désignés sont ceux ayant obtenu le plus grand nombre de voix.

La désignation de conseillers syndicaux suppléants (art. 25 du décret du 17 mars 1967)

A moins que le règlement de copropriété ne l’ait prévu, la désignation de membres suppléants est une simple faculté. Toutefois, cette désignation permet d’éviter que le CS soit irrégulièrement constitué, lorsque plus d’un quart des sièges devient vacant, pour quelque cause que ce soit.

Candidatures au CS et vote par correspondance.

Compte tenu du vote par correspondance, avant l’envoi des convocations à l’AG, il est recommandé au syndic de solliciter des candidatures, y compris celles des membres du CS sortant. Le syndic peut profiter de l’affichage dans les parties communes de la date de l’AG (art. 9 du décret du 17 mars 1967) pour susciter ces candidatures, en fixant une date limite de leur réception.

Des candidatures peuvent être présentées le jour de l’AG. Afin d’éclairer le vote des copropriétaires qui votent par correspondance, il est souhaitable de rappeler dans la convocation que les candidatures mentionnées dans celle-ci ne sont pas exclusives de candidatures en AG. Si cela était, cela signifierait que ces dernières candidatures ne seront soumises qu’au vote des copropriétaires présents ou représentés, les copropriétaires votant par correspondance étant considérés comme défaillants (art. 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965).

L’élection du président du CS.

En vertu de l’article 21, alinéa 11, de la loi du 10 juillet 1965, « le conseil syndical élit son président parmi ses membres ».

L’élection du président du CS est une obligation légale. Elle est de la compétence exclusive du CS et non de l’AG des copropriétaires.

Au-delà de l’obligation légale, la désignation du président du CS est nécessaire car il exerce des fonctions spécifiques, qui ne peuvent être déléguées à un autre membre du conseil, ni à quiconque, et notamment :

– articles 15 et 25 (i) de la loi du 10 juillet 1965 : action attitrée au président du CS pour saisir le Tribunal en cas de carence ou d’inaction du syndic ;

– article 18-V de la loi du 10 juillet 1965 : convocation de l’AG en cas d’empêchement du syndic ;

– article 18-VIII de la loi du 10 juillet 1965 : fin anticipée du mandat du syndic à l’initiative du syndic ;

– article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 : action en référé aux fins d’obtenir la remise sous astreinte des pièces de l’ancien syndic ;

– articles 8 et 50 du décret du 17 mars 1967 : mise en demeure au syndic d’avoir à convoquer une AG ;

– dans les copropriétés en difficultés, le président du CS a compétence pour déclencher les procédures.

Par ailleurs, en l’absence de désignation du président du CS, l’article 26, al. 4, du décret du 17 mars 1967 prévoit que la communication écrite devra être faite à chacun des membres du CS ce qui n’est pas sans alourdir le fonctionnement.

Il résulte de ces dispositions l’impérieuse nécessité d’élire un président du CS. A défaut, il n’est cependant prévu aucune procédure spécifique de saisine du juge pour le faire désigner.

La durée du mandat des membres du CS

Les conseillers syndicaux sont élus pour une durée qui ne peut excéder trois ans renouvelable. Aucune disposition n’oblige à prévoir que la durée du mandat des conseillers syndicaux soit calquée sur la durée de mandat du syndic.

La durée du mandat des conseillers doit être précisée dans la résolution ; à défaut elle est d’une durée de trois ans renouvelable, à compter de la date de leur désignation par l’AG. Cette durée peut être définie par un terme (une date calendaire) ou par une durée déterminée.

Pour éviter toute vacance du CS, il est recommandé que la durée soit en tous les cas supérieure à 12 mois, afin de s’assurer que le CS soit toujours en fonction le jour de l’AG annuelle suivante.

Si le CS n’a pas atteint le nombre maximal de membres, un copropriétaire peut présenter sa candidature avant l’expiration du mandat des autres membres du CS.  L’AG fixera alors la durée de son mandat, mais il sera opportun de prévoir que celui-ci prendra fin à la date d’échéance prévue pour les mandats des autres conseillers syndicaux.

Lorsque le RC comporte un nombre maximal et un nombre minimal, le CS peut être régulièrement constitué, si le nombre minimal de conseillers est atteint sans pour autant que le nombre maximum de membres le soit aussi. Il en est de même si certains sièges deviennent vacants, mais que le seuil du quart de siège vacant n’est pas atteint.

La Vacance des sièges

Elle est régie par l’Article 25 du Décret 6è-223 du 10 mars 1967 :

Un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes conditions que les membres titulaires. En cas de cessation définitive des fonctions du membre titulaire, ils siègent au conseil syndical, à mesure des vacances, dans l’ordre de leur élection s’il y en a plusieurs, et jusqu’à la date d’expiration du mandat du membre titulaire qu’ils remplacent.

Dans tous les cas, le conseil syndical n’est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit.

Assurances dommages-ouvrage

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Articles extraits du site www.legifrance.gouv.fr, version consolidée au 18 Octobre 2024 pour le code civil

RESPONSABILITES DANS LA CONSTRUCTION  D’UN OUVRAGE

  • Article 1792 du Code civil 

    Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

    Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

    Conformément à l’article 14 de la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978, ces dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 1979 et s’appliquent aux contrats relatifs aux chantiers dont la déclaration réglementaire d’ouverture a été établie postérieurement à cette date.

  • Est réputé constructeur de l’ouvrage :

    1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

    2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

    3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

  • La présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

    Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

 

LE CODE DES ASSURANCES :

Que l’article L. 242-1 du Code des assurances dispose que :
  • Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de bâtiment, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de 1 article 1792 du Code civil. (…) .
Que l’article L. 243-2 du Code des assurances dispose que :
  • Lorsqu’un acte intervenant avant l’expiration du délai de dix ans prévu à l’article 2270 du Code civil a pour effet de transférer la propriété ou la jouissance du bien, quelle que soit la nature du contrat destiné à conférer ces droits, à l’exception toutefois des baux à loyer, mention doit être faite dans le corps de l’acte ou en annexe de l’existence ou de l’absence d’assurance .
Que l’article L. 243-3 du Code des assurances dispose que :
  •  Quiconque contrevient aux dispositions des articles L. 241-1 à 242-1 du présent code sera puni d’un emprisonnement de six mois et d’une amende de 5 000 000 F ou de l’une de ces deux peines seulement. Les dispositions de l’alinéa précédent ne s’appliquent pas à la personne physique construisant un logement pour l’occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint
Qu’aux termes de l’article A 243-1 du Code des assurances :
  • Tout contrat d’assurance souscrit pour l’application du titre IV du livre II doit obligatoirement comporter les clauses figurant (…) à l’annexe 11 au présent article en ce qui concerne l’assurance de dommages
  •  que l’annexe II à l’article A 243-1 du Code des assurances énonce les clauses types applicables aux contrats d’assurances dommages, notamment en ce qui concerne la déclaration de sinistre et la procédure d’expertise
Qu’un arrêté du 30 mai 1997 (JO du 1er juin 1997 p. 8712-13) a modifié ces clauses types en ce qui concerne :
  • le contenu minimum et obligatoire de la déclaration de sinistre ;
  • les possibilités, pour l’assureur, de ne pas recourir à l’expertise pour l’indemnisation des petits sinistres.
Que ces modifications sont applicables aux déclarations de sinistre effectuées depuis le 2 septembre 1997, même si les contrats d’assurance ont été souscrits antérieurement.

I. – PRINCIPES GÉNÉRAUX

1. Sur le domaine de l’assurance dommages ouvrage
  • RAPPELANT :
  • que l’assurance prévue par l’article L 242-1 du Code des assurances est une assurance de choses destinée à permettre aux propriétaires successifs, dans le délai de la garantie décennale, de réparer les dommages subis par l’ouvrage ;
  • que l’assurance dommages ouvrage représente un mécanisme de préfinancement qui intervient en dehors de toute recherche de responsabilités, lesquelles seront couvertes par l’assurance de responsabilité décennale obligatoire;
  • que l’obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage pèse sur le maître de l’ouvrage (le souscripteur) et bénéficie au propriétaire dont l’immeuble subit le dommage (l’assuré), les qualités de souscripteur et d’assuré n’étant, selon le cas, ni incompatibles ni nécessairement liées;
  • que l’obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage incombe au maître de l’ouvrage lors de l’édification de l’ouvrage, puis à la collectivité des copropriétaires constituant un syndicat, considéré comme maître de l’ouvrage, lorsque les travaux envisagés entrent dans le champ d’application des articles 1792 et suivants du Code civil ;
  • que le syndic, représentant légal du syndicat, a la qualité de mandataire du maître de l’ouvrage au sens et pour l’application de l’article L 242-1 du Code des assurances ;
  • que le syndic soumet à l’assemblée générale, qui décide à la majorité de l’article 24, les conditions du contrat d’assurance dommages ouvrage, et le cas échéant, de tous autres contrats d’assurance qui apparaîtraient nécessaires, les conditions essentielles de ces contrats ayant été préalablement notifiées aux copropriétaires, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, en application de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 ;
  • que doit également souscrire cette assurance le copropriétaire qui fait réaliser des travaux entrant dans le champ d’application des articles 1792 et suivants du Code civil, tel est le cas par exemple du copropriétaire qui entend faire exécuter, à ses frais, des travaux affectant les parties communes, après obtention, si besoin est, des autorisations nécessaires.
  • RECOMMANDE :
  • que le contrat d’assurance dommages ouvrage soit remis, lors de la construction de l’immeuble, par le souscripteur au syndic à charge pour ce dernier de le conserver pendant la durée de la garantie décennale, et de le transmettre à son successeur, les contrats d’assurance faisant partie des documents et archives du syndicat mentionnés à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
  • que cette assurance soit souscrite préalablement à l’ouverture de tout chantier comportant des travaux de construction faisant appel aux techniques de travaux de bâtiment (1) ;
  • que le syndic informe les copropriétaires, lors de l’assemblée générale devant statuer sur ces travaux, du caractère obligatoire de cette assurance ;
  • que si ces travaux sont réalisés à l’initiative du syndicat, le syndic conserve la police et ses avenants pendant la durée de la garantie décennale ;
  • que les autorisations données à un copropriétaire de réaliser à ses frais des travaux de bâtiment affectant les parties communes, soient subordonnées à la justification de la souscription de la police dommages ouvrage,
  • que lors de l’établissement de l’état daté, qui doit être fourni au notaire à l’occasion de toute mutation de lot, le syndic indique les références des différentes polices et avenants dommages ouvrage en cours de validité et concernant l’immeuble.
2. Sur l’utilisation de l’indemnité versée par l’assureur dommages ouvrage à la réparation matérielle de l’ouvrage
  • RAPPELANT :
  • que l’indemnité versée par l’assureur dommages ouvrage est destinée au paiement des travaux de réparation de l’ouvrage sinistré ;
  • que si cette indemnité n’est pas employée au financement des travaux de réparation, la responsabilité du syndicat pourrait être engagée, et le cas échéant, sur le fondement de son obligation de conseil, celle du syndic ;
  • que l’absence d’exécution des travaux nécessaires de réparation est de nature à entraîner une aggravation du sinistre, dont l’assureur pourrait refuser la prise en charge.
  • RECOMMANDE :
  • au syndic d’informer les copropriétaires de la perception de l’indemnité dès son versement par l’assureur ;
  • au syndic de rappeler aux copropriétaires concernés que l’indemnité d’assurance dommages ouvrage est destinée à la réparation du dommage ;
  • au syndic de conserver la preuve de l’emploi de ces indemnités à la réparation de l’ouvrage sinistré, à toutes fins utiles.

II. – SUR LE CONTENU MINIMUM ET OBLIGATOIRE DE LA DÉCLARATION DE SINISTRE

  • CONSTATANT :
  • qu’en cas de dommages à l’ouvrage, l’assuré doit désormais adresser à l’assureur, en application de l’arrêté du 30 mai 1997 susvisé, une déclaration de sinistre comportant obligatoirement et au minimum les renseignements suivants :
    • le numéro du contrat et, le cas échéant, celui de l’avenant ;
    • le nom du propriétaire de la construction endommagée ;
    • l’adresse de la construction endommagée ;
    • la date de réception ou, à défaut, la date de la première occupation des locaux ;
    • la date d’apparition des dommages ainsi que leur description et localisation ».
  • que ce texte s’applique aussi bien à la propriété individuelle qu’à l’immeuble en copropriété, et dans ce cas tant aux parties privatives qu’aux parties communes ;
  • que si l’assuré n’a pas adressé ces renseignements à l’assureur, la déclaration de sinistre ne sera pas « réputée constituée », c’est-à-dire valablement faite ;
  • que si la déclaration de sinistre n’est pas « réputée constituée », les délais de notification et de règlement du sinistre ne peuvent commencer à courir ;
  • qu’en application de l’article L 243-2 du Code des assurances susvisé, le contrat d’assurance dommages ouvrage doit être mentionné dans le corps de l’acte ou en annexe de l’acte transférant la propriété ou la jouissance d’un bien ;
  • que cependant l’article précité n’impose pas de mentionner, dans cet acte ou dans l’annexe de celui-ci, le numéro du contrat d’assurance ou de son avenant, la date de réception des travaux et la date de première occupation des locaux ;
  • que ces renseignements sont cependant nécessaires à la mise en œuvre du droit à indemnisation ;
  • que l’assuré, ne possédant pas généralement de compétences techniques particulières dans les domaines du bâtiment ou de l’expertise, ne pourra que relater une description sommaire du dommage ;
  • que l’appréciation du coût et de la gravité du sinistre pourra également s’avérer difficile pour l’assuré.
  • RECOMMANDE :     
  • au maître de l’ouvrage, de remettre au premier syndic de l’immeuble une attestation de la réalité de la réception des travaux avec l’indication de la date de celle-ci (Conformément à la recommandation n° 10 relative aux remises de documents techniques au syndic) ;     
  • au maître de l’ouvrage d’informer chacun des premiers acquéreurs de la date de réception des travaux lors de l’établissement du procès-verbal de livraison des locaux constituant les parties privatives et de la remise des clefs ;
  • au maître de l’ouvrage de remettre à chacun des premiers acquéreurs un modèle de déclaration de sinistre clair et précis, pouvant être aisément complété ;
  • aux rédacteurs d’actes de mentionner dans le corps ou en annexe de l’acte qui transfère la propriété ou la jouissance du bien immobilier :
    • le numéro du contrat d’assurance et, le cas échéant, celui de l’avenant ;
    • la date de réception ou, à défaut, la date de la première occupation des locaux.
  • aux rédacteurs d’actes et aux syndics concernés, lors des mutations ultérieures portant sur les lots, pour pallier l’omission éventuelle d’avenants aux contrats d’assurance, de demander systématiquement à l’assureur une notice récapitulative relative à l’assurance souscrite ;
  • à l’assuré, syndicat ou copropriétaire, qui aura transmis à son assureur une déclaration de sinistre, de vérifier auprès de ce dernier que sa déclaration est complète ;
  • à l’assureur, en cas de réception d’une déclaration de sinistre incomplète ou imprécise relative à un immeuble en copropriété, de mettre systématiquement en œuvre le délai de dix jours dont il dispose pour réclamer à l’assuré les éléments manquants, y compris après réception d’éléments complémentaires, cela pour permettre à l’assuré de compléter le plus rapidement possible sa déclaration ;
  • aux assurés de joindre à leur déclaration de sinistre tout document de nature à établir la réalité du dommage (devis, photographies, constats d’huissiers, rapports d’architecte…).

III. – SUR LA POSSIBILITE POUR L’ASSUREUR DE NE PAS RECOURIR A L’EXPERTISE POUR L’INDEMNISATION DE CERTAINS SINISTRES

  • CONSTATANT :
  • que l’assureur n’est plus tenu de recourir à l’expertise dans les circonstances suivantes :
    • s’il évalue le dommage à un montant inférieur à 12 000 F (TTC)
    ou
    • s’il considère que la mise en jeu de la garantie est manifestement injustifiée.
  • que, lorsqu’il décide de ne pas recourir à une expertise, l’assureur notifie à l’assuré son offre d’indemnité ou sa décision de refus de garantie dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre réputée constituée ;
  • que si l’assuré conteste la position prise par l’assureur quant au montant de l’indemnité ou au refus d’application des garanties, il peut demander à l’assureur de désigner un expert.
  • RECOMMANDE :
  • à l’assureur de respecter le délai légal de 15 jours pour faire connaître à l’assuré son offre d’indemnité ou son refus de garantie, afin de ne pas retarder la réparation du sinistre survenu dans un immeuble en copropriété ;
  • à l’assureur, pour les raisons ci-dessus indiquées, lorsqu’il décide de ne pas recourir à une expertise, d’indiquer clairement à l’assuré qu’il peut contester cette position et lui demander de désigner un expert.

Les responsabilités du conseil syndical et des ses membres

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Le Conseil Syndical

Il ne possède pas de personnalité juridique.

En revanche et comme nous l’indiquons très fréquemment : celle d’un conseiller syndical peut être engagée à titre personnel puisque les membres du conseil syndical sont responsables en cas de négligence ou de faute dans l’exercice de leurs missions.

Le Conseiller Syndical :

Son mandat :

– Il est élu par l’Assemblée Générale à l’article 25 ( majorité de tous les copropriétaires )

– Il dispose d’un mandat transmis par le Syndicat des Copropriétaires, tel que l’indique le 3ème alinéa de l’article 22 du Décret 67-223 du 10 mars 1967 :  » Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables. »

– Ce mandat s’exerce selon les règles du code civil dans ses articles 1991 à 1997

  • Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

    Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure.

  • Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

    Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

  • Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

  • Le mandataire répond de celui qu’il s’est substitué dans la gestion :

    1° quand il n’a pas reçu le pouvoir de se substituer quelqu’un ;

    2° quand ce pouvoir lui a été conféré sans désignation d’une personne, et que celle dont il a fait choix était notoirement incapable ou insolvable.

    Dans tous les cas, le mandant peut agir directement contre la personne que le mandataire s’est substituée.

  • Quand il y a plusieurs fondés de pouvoir ou mandataires établis par le même acte, il n’y a de solidarité entre eux qu’autant qu’elle est exprimée.

  • Le mandataire doit l’intérêt des sommes qu’il a employées à son usage à dater de cet emploi ; et de celles dont il est reliquataire à compter du jour qu’il est mis en demeure.

  • Article 1997

    Le mandataire qui a donné à la partie avec laquelle il contracte en cette qualité une suffisante connaissance de ses pouvoirs n’est tenu d’aucune garantie pour ce qui a été fait au-delà, s’il ne s’y est personnellement soumis.e CS n’est tenu qu’à une seule obligation légale : rendre compte de sa mission tous les ans en AG lors de son rapport moral.

Les Membres du Conseil Syndical

Comme précisé ci-dessus, chacun des membres du conseil syndical peut voir sa responsabilité personnelle engagée dans l’exécution de sa mission, par exemple pour :

– défaut de contrôle de la gestion du syndic,

– dépenses illégales,

– entente frauduleuse avec le syndic ou un artisan.

Il est donc recommandé à chacun des membres d’être couvert par une assurance responsabilité civile :

– dans le cadre de l’assurance multirisques du Syndicat des Copropriétaires ( article 21-4 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965 )

– incluse pour les adhérents collectifs de nos  Associations

La responsabilité de chaque conseiller peut être recherchée en cas de faute civile, pénale, si la faute commise cause un préjudice à la copropriété ou aux tiers. Cependant, elle ne peut pas être recherchée pour manquement à un quelconque devoir de conseil vis-à-vis du syndicat (CA de Paris 23e A du 4.10.00, n° 1999/16071) puisque, à titre d’exemple, ce n’est pas à un membre de prévenir qu’une résolution approuvée est contraire au règlement de copropriété mais au syndic. De plus, les tribunaux se montrent plutôt cléments à son égard en raison du caractère bénévole de sa fonction (art. 1992 du Code civil).

En revanche, cela ne doit pas non plus mener à l’élection de membres se contentant de faire de la « figuration », le mandat de conseiller syndical est un poste nécessitant une réelle motivation et une bonne formation, pour agir dans l’intérêt de la copropriété.

Tenue d’une AG alors que le mandat du syndic a expiré

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Ce cas très classique nous est souvent soumis, posant ainsi deux questions :

–  L’une sur la sa possible tenue,
– L’autre sur la validité de cette assemblée générale.

Pour que la convocation d’une Assemblée Générale soit valable, il faut que le syndic soit encore en fonction au moment de l’envoi (notification) de la convocation. [1]

Par contre, le syndic ne peut pas tenir le rôle que lui dévolue le décret du 17 mars 1967 (article 15 : « Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale. »). Mais comme le précise le même texte, il peut être tenu par un copropriétaire (ou son mandataire) élu lors de la tenue de cette Assemblée Générale.

Si, le syndic tenait le rôle de secrétaire alors qu’il n’a aucun pouvoir, l’Assemblée Générale pourrait être entachée de nullité puisque l’on considère en l’occurrence, que la tenue aurait été faite en l’absence de secrétaire [2].

Conséquemment, l’Assemblée Générale peut non seulement se tenir, mais est valable, puisque celle-ci se déroule sous la présidence d’un copropriétaire élu dirigeant ladite Assemblée Générale, avec un secrétaire élu, et à partir d’un ordre du jour défini par une convocation valide.

Références
[1] Cass. 3ème ch. civ, 26 mars 1997
[2] Cass. 3ème ch. civ, 2 novembre 2002

Convocation d’une AG par un syndic dont le mandat a expiré

Non classé

Le cas nous est très souvent exposé et se pose la validité de cette convocation et de cette assemblée générale.

Il est patent que dans tout syndicat de copropriété, le syndic doit convoquer au moins une fois par an une assemblée générale comme le stipule l’article 7 du décret du 14 mars 1967 : « Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. ».

Mais il est nécessaire pour que la convocation soit réglementaire, que le syndic soit en fonction (c’est-à-dire dont le mandat n’a pas encore expiré) au moment de l’envoi aux copropriétaires. Il est de jurisprudence constante que tout pouvoir est dénié au syndic dès lors que son mandat a expiré (la cour de cassation condamne la notion de « syndic de fait » [1]).

Ainsi, si malgré l’expiration de son mandat, le syndic convoque une assemblée générale, sa convocation est illégale et rend l’assemblée générale annulable. [2]

Suite à la tenue de l’Assemblée générale, tout copropriétaire défaillant ou opposant peut, dans un délai de deux mois, contester l’assemblée générale et agir en ce sens dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal de l’AG faite par le syndic, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et demander la nullité de l’assemblée générale.

Il est quand même à noter, que si aucune contestation n’est faite dans le délai de deux mois, l’assemblée générale devient définitive, et ce, malgré le fait que la convocation était irrégulière. [3] [4]

Références

[1] Cass. 3ème ch. civ, 14 octobre 1987, pourvoi n° 85-18.749, bull. civ. III n° 172

[2] Cass. 3ème ch. civ, 7 septembre 2011, pourvoi n° 10-18.312

[3] Cass. 3ème ch. civ, 2 février 2005, pourvoi n° 02-11.034

[4] Cass. 3ème ch. civ, 7 avril 2009, pourvoi n° 08-15.204