Les notifications et les mises en demeure en copropriété

Articles extraits du site www.legifrance.gouv.fr, version consolidée au 11 Avril 2024

Article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 –  modifié par la Loi 2024-232 du 09 Avril 2024

Les textes modifiés sont en rouge et les textes supprimés sont barrés

  • Les notifications et mises en demeure, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique.
  • Les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique.
  • Les copropriétaires peuvent, à tout moment et par tout moyen, demander à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale.

  • Le syndic informe les copropriétaires des moyens qui s’offrent à eux pour conserver un mode d’information par voie postale.

    Commentaires :

    Cet article modifie en profondeur l’article ancien en inversant les dispositions entre le syndic et le copropriétaire, mais en y incorporant une difficulté supplémentaire induite par le fait que « le syndic informe les copropriétaires des moyens qui s’offrent à eux pour conserver un mode d’information par voie postale. ».

    Cette disposition est un gain supplémentaire permis aux syndics par le législateur en ne produisant plus de papier, de mise sous enveloppe, de porter le tout à la poste, etc.,(sans diminution pour autant leurs honoraires de base), mais en laissant le soin aux copropriétaires de faire les copies papier à leur charge.

    Néanmoins, les Copropriétaires devront vérifier que :

    – les envois de convocation de l’Assemblée générale et de ses annexes, devis et documents, ne feront plus l’objet de facturation de frais postaux et de frais d’impression

Article 42 alinéa 2 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965

  • Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

 

Article 18 du Décret 67-223 du 10 Mars 1967

  • Le délai prévu au deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants. Dans le cas prévu au premier alinéa de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, cette notification est adressée au représentant légal de la société lorsqu’un ou plusieurs associés se sont opposés ou ont été défaillants.
  • La notification ci-dessus prévue doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte du deuxième alinéa de l’article 42 de ladite loi.
  • En outre, dans le cas prévu au premier alinéa de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, un extrait du procès-verbal de l’assemblée est notifié au représentant légal de la société propriétaire de lots, s’il n’a pas assisté à la réunion.

 

 Article 64 du Décret n°67-223 du 17 Mars 1967

  • Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
  • Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement.

 

Article 64-1 du Décret n°67-223 du 17 Mars 1967

  • Lorsque la copropriété est dotée d’un espace en ligne sécurisé, la notification des documents mentionnés à l’article 11 peut, sous réserve de l’accord exprès du copropriétaire, valablement résulter d’une mise à disposition dans un espace du site dont l’accès est réservé aux copropriétaires. La convocation mentionnée à l’article 9 précise expressément que ces documents sont accessibles en ligne et la durée de leur mise à disposition.

 

Article 64-2 du Décret n°67-223 du 17 Mars 1967

  • Pour l’application de l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965, toutes les notifications et mises en demeure peuvent également être faites soit par lettre recommandée électronique dans les conditions prévues par les articles R. 53 à R. 53-4 du code des postes et des communications électroniques, soit au moyen d’un procédé électronique mis en œuvre par l’intermédiaire d’un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l’intégrité des données, la sécurité, ainsi que la traçabilité des communications, dans les conditions prévues aux articles 64-5 à 64-9.
  • Le délai que les notifications et mises en demeure par voie électronique font courir a pour point de départ le lendemain de la transmission, par le prestataire de service de confiance qualifié, de l’avis électronique informant le destinataire d’un envoi électronique.

 

Article 64-3 du Décret n°67-223 du 17 Mars 1967

I.-L’accord exprès du copropriétaire mentionné à l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise s’il porte sur les notifications, les mises en demeure ou les deux. Cet accord exprès peut ne porter que sur les modalités particulières de notification mentionnées à l’article 64-1.


Lorsqu’il est formulé lors de l’assemblée générale, cet accord est mentionné sur le procès-verbal d’assemblée générale. Il peut également être adressé à tout moment au syndic par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de sa réception.


II.-Lorsque les notifications et mises en demeure mentionnées au I sont faites au moyen du procédé électronique mis en œuvre par l’intermédiaire d’un prestataire de services de confiance qualifié mentionné à l’article 64-2, chaque copropriétaire concerné en est informé au moins quinze jours avant le premier envoi effectué par ce moyen, sans que cette formalité soit prescrite à peine d’irrégularité de l’acte.

 

Article 64-4 du Décret n°67-223 du 17 Mars 1967

  • Le copropriétaire peut à tout moment retirer son accord exprès selon les mêmes formes que celles prévues au I de l’article 64-3. Si cette décision est formulée lors de l’assemblée générale, le syndic en fait mention sur le procès-verbal.
  • Cette décision prend effet le lendemain du huitième jour suivant la réception par le syndic de l’information adressée selon les modalités mentionnées au I de l’article 64-3.

 

Article 64-5 du Décret n°67-223 du 17 Mars 1967

  • Le prestataire de service de confiance qualifié chargé, en application de l’article 64-2, de la transmission par voie électronique des mises en demeure et notifications délivre à l’expéditeur un récépissé du dépôt électronique de l’envoi ainsi qu’un justificatif de la transmission de l’envoi par ses soins au destinataire. Ces documents comportent les informations suivantes :
    • 1° Le nom et le prénom ou la raison sociale de l’expéditeur, ainsi que son adresse électronique ;
    • 2° Le nom et le prénom ou la raison sociale du destinataire ainsi que son adresse électronique ;
    • 3° Un numéro d’identification unique de l’envoi attribué par le prestataire ;
    • 4° La liste des pièces remises par l’expéditeur en vue de leur envoi ;
    • 5° La date et l’heure du dépôt électronique de l’envoi ainsi que celles de la transmission au destinataire de l’envoi indiquées par un horodatage électronique qualifié tel que défini par l’article 3 du règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive 1999/93/ CE ;
    • 6° La signature électronique et le cachet électronique avancés tels que définis par l’article 3 du règlement (UE) n° 910/2014 mentionné ci-dessus, utilisés par le prestataire lors de l’envoi.
  • Le prestataire conserve ces preuves de dépôt et de transmission pour une durée minimale d’un an.

 

Article 64-6 du Décret n°67-223 du 17 Mars 1967

  • Un avis électronique est adressé au destinataire par le prestataire de service de confiance qualifié afin de l’informer qu’un envoi électronique lui a été transmis. Cet avis comporte :
    • 1° Le nom de l’expéditeur de l’envoi électronique ;
    • 2° L’objet de l’envoi électronique ;
    • 3° Un lien hypertexte invitant le destinataire à télécharger le contenu de l’envoi adressé par l’expéditeur, disponible pendant au moins vingt et un jours à compter de la transmission de l’avis électronique ;
    • 4° La reproduction de la mention suivante : “ En application du second alinéa de l’article 64-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le délai que les notifications et mises en demeure par voie électronique font courir a pour point de départ le lendemain de la transmission de l’avis électronique au destinataire. Pour le présent envoi, la date de transmission est le : (date à préciser). ”

 

Article 64-7 du Décret n°67-223 du 17 Mars 1967

  • Si le prestataire de service de confiance qualifié constate, passé un délai de 48 heures après la transmission de l’avis électronique au destinataire, que ce dernier n’a pas procédé au téléchargement du contenu de l’envoi électronique qui lui a été adressé, le prestataire lui adresse un message de rappel comportant les mentions prévues à l’article 64-6. Ce nouveau message est sans incidence sur le point de départ du délai mentionné au second alinéa de l’article 64-2.

 

Article 64-8 du Décret n°67-223 du 17 Mars 1967

  • Le prestataire de service de confiance qualifié conserve la preuve de l’historique de la transmission et des éventuels incidents survenus durant celle-ci pendant une durée minimale d’un an. L’expéditeur a accès à ces informations pendant un an.

 

Article 64-9 du Décret n°67-223 du 17 Mars 1967

  • Les articles 64-1 à 64-4 sont applicables lorsqu’un administrateur provisoire est désigné en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée ou lorsque l’assemblée générale est convoquée par le président du conseil syndical ou par un copropriétaire dans les conditions définies aux articles 8 et 50.

 

Article 65 du Décret n°67-223 du 17 Mars 1967

  • En vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.
  • Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.
  • Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic.
  • En cas de retard dans la réception ou en cas de perte des données, la responsabilité du prestataire est engagée dans les conditions prévues au 3° de l’article R. 2-1 du code des postes et des communications électroniques.